آخوندی معتقد است دولت، بخش مسکن را جز در مسکن مهر رها کرده است و با تزریق بیش از حد نقدینگی به مسکن مهر، شرایطی غیرطبیعی را خلق کرده که منجر به زیان بخش خصوصی در بخش مسکن شده است. او همچنین سیاست‌های انبساطی و انقباضی دولت طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۹ را عامل صعود یکباره قیمت و سپس سقوط و رکود بازار مسکن می‌داند.
- اگر موافق باشید مصاحبه را با موضوعی به نام دهه شصتی‌ها در بازار کار و مسکن شروع کنیم. در دولت آقای‌هاشمی، شما وزیر مسکن بودید و آن موقع 10 سال از انقلاب گذشته بود و ما با موج جدیدی از جمعیت مواجه بودیم که نیازمند خانه بودند. در حال‌حاضر هم به نظر می‌رسد همان نسل دهه شصتی‌ها به مرحله‌ای رسیده‌اند که نیاز به مسکن دارند و به همین دلیل یک موج جدید نیاز به مسکن ایجاد شده است. آن موقع فکری برای مسکن این روزهای دهه شصتی‌ها شده بود؟
به نظر می‌رسد فکرهایی بود. طرح مسکن جوانان که آن موقع مطرح شد در همین راستا بود. به‌هرحال این جمعیت باید وارد بازار می‌شدند و اصلی‌ترین مسئله مسکن، توانمندسازی متقاضیان مسکن از نظر مالی است. یعنی شما باید بتوانید قدرت خرید آن‌ها را افزایش دهید. این کار هم با تاثیرگذاری بر رفتار اقتصاد خرد خانواده‌ها میسر می‌شود. ما از همان زمان به فکر این بودیم که چگونه رفتار اقتصادی یک جوان را تحت‌تاثیر قرار دهیم که وقتی به سن تشکیل خانواده می‌رسد بتواند امکان فراهم کردن خانه را داشته باشد. این داستان دو طرف دارد که یک سمت آن دولت است که بتواند داد و‌ستد بین اقتصاد خانواده و اقتصاد کلان را طوری مدیریت کند که اگر یک خانواده از سیاست‌های دولت در این زمینه پیروی کرد بتواند صاحب مسکن شود. آن‌قدر علایم روشن، صریح و قابل‌اعتمادی به خانوارها بدهد که آن‌ها براساس آن علایم اعتماد کنند و رفتار اقتصادی خود را تغییر دهند. این امر پیچیده‌ای در اقتصاد مسکن است. این در حالی است که معمولا افراد سعی می‌کنند از این مسئله فرار کنند و دنبال یک راه‌حل ساده می‌گردند، در صورتی که واقعا این داستان هیچ راه‌حل ساده‌ای ندارد. واقعیت این است که خانه‌دار شدن برای یک خانواده متوسط یا پایین، بزرگ‌ترین اتفاق اقتصادی است که می‌تواند رخ دهد. اساسا به نظر من در برنامه‌ریزی مسکن نمی‌شود با تصمیمات ناگهانی پیش رفت. یعنی نمی‌شود بزرگ‌ترین اتفاق اقتصادی یک خانواده با یک تصمیم دولتی رخ دهد. نکته اصلی این داستان هم این است که ما آن وقت‌ها خیلی تلاش می‌کردیم پس‌انداز مسکن برای جوانان ایجاد شود، یعنی خانواده‌ها حتی از دوران دبستان به فکر مسکن فرزندان خود باشند و حساب بانکی، برای این کار ایجاد کنند ولی خوب مشکل کار در ایران سیاست‌های ناپایدار است، یعنی دولت‌ها که عوض می‌شوند به جای اینکه این سیاست‌ها در رده سیاست‌های ملی قرار گیرد، نادیده گرفته می‌شود و دولت جدید می‌رود به سمت سیاست‌های جدید. معمولا از جهت سیاسی شعار پس‌انداز، شعار جذابی نیست چون رای جمع نمی‌کند، دولت برای جمع‌کردن رای باید بیاید بگوید فردا به شما خانه می‌دهم اما این اقدام اصلا عملی نیست؛ فشاری را به منابع بانکی و دولت می‌آورد و بلا‌فاصله هم افول می‌کند. به نظر من مشکل ما این است که هنوز در بین سیاسیون ما چه چپ و چه راست، این جمع‌بندی وجود ندارد که بخش مسکن را نمی‌شود با راه‌حل‌های فوری و لحظه‌ای پیش برد. اصلی‌ترین بحث تغییر رفتار اقتصادی خانوار است اما هنوز اجماعی در این خصوص نمی‌بینم.
- زمانی که شما وزیر بودید برنامه‌تان برای مسئله مسکن در تهران چه بود؟
ما در وضعیت رکود تورمی بودیم؛ به‌دلیل مسائل جنگ، اقتصاد بعد از جنگ و قیمت پایین نفت. برنامه‌ای که ما داشتیم توانمند کردن خریداران بود و روش ما هم سیاست‌های تشویق دولتی مثل دادن تسهیلات و یارانه سود تسهیلات بانکی و مانند آن بود. آن موقع دولت بسیار بی‌پول بود، منابع تزریق چندمیلیون دلاری به این حوزه وجود نداشت، چه برسد به منابع برای تزریق چند میلیارد دلاری و اساسا به نظر من این کار درست هم نیست. بنابراین ما تنها راه‌حل را تزریق منابع از طریق بانک‌ها و خود مردم یافتیم، میزان تزریق منابعی که طی دو سال توسط مردم صورت گرفت در حدود دو برابر شد.
- پس این داستان بانکی رهنی و بانک مسکن که پیش آمد، در همین راستا مطرح شده بود؟ صندوق پس‌انداز مسکن هم پیش از انقلاب به همین منظور ایجاد شده بود که به پس‌انداز‌کننده می‌گفت اگر فلان مقدار پس‌انداز کنی می‌توانی فلان مقدار تسهیلات دریافت کنی. همه اینها می‌توانست روی رفتار اقتصادی خانوار تاثیر بگذارد و شرایط تهیه مسکن را تسهیل کند؟
هنوز هم به نظر من این مسئله اصلی است و همیشه مسئله خواهد بود که شما چگونه مصرف‌کننده را توانمند کنید. مبحثی هست به اسم خریدار اول، یعنی کسی که برای اولین‌بار دارد این مسکن را خریداری می‌کند، چگونه عمل می‌کند؟ چون این خرید اول بسیار مهم است. شما دفعه دوم که بخواهید خانه بخرید تجربه‌های دفعه اول و سرمایه دفعه اول را دارید اما برای اولین بار خریدن بسیار سخت است، بنابراین خرید اول خیلی مهم است که چگونه آن را توانمند کنید. از آن‌جا که بحث مسکن یک بحث میان‌بخشی است و تحت‌تاثیر سایر بخش‌هاست، این که چگونه تقاضا و جمعیت را مدیریت کنیم که دچار قله‌های تقاضا در بعضی شهرها نشویم بسیار مهم است. الان ما در بسیاری از شهرها دچار قله‌های تقاضا هستیم، درحالی‌که در بسیاری از جاها مسئله ما داشتن مسکن نیست بلکه مسئله داشتن مسکن مناسب و باکیفیت است. بنابراین باید بحث توزیع جمعیت صورت بگیرد. توزیع جمعیت هم فقط این نیست که شما بگویید من در فلان منطقه یک زمین به شما می‌دهم، مردم که فقط به خاطر زمین جا‌به‌جا نمی‌شوند، مردم نیاز به کار و زیر‌ساخت‌های زندگی دارند.
- ایرادی که هم‌اکنون به مسکن مهر وارد است نیز به همین شهرک‌های اطراف تهران مربوط است.
بله، مسکن تابعی است از اشتغال. هیچ‌وقت سیاست‌گذار بخش مسکن نمی‌تواند به خودی‌خود چیزی را تغییر دهد و یک بخش آن تابع سیاست‌های کلی کشور است. اشتغال کجاست، آموزش کجاست؟ قطب فرهنگی سیاسی کجاست؟ این قطب‌ها جاذبه دارند، بنابراین یک داد‌و‌ستد بین مسئله مسکن و توزیع جغرافیایی مسکن وجود دارد. این مسئله نیاز به یک سیستم بسیار خوب تعریف‌شده و پایدار دارد. مشکل ما این است که برنامه‌ریزی‌ها به‌شدت متاثر از مسائل سیاسی است.
- چرا این‌طور است؟ چرا با تغییر جریان حاکم، همه سیاست‌گذاری‌های اقتصادی جا‌به‌جا می‌شود؟
این مسئله به قدرت اقتصادی دولت بستگی دارد. این یک تیغ دو دم است؛ اینکه دولت خیلی در ایران قدرتمند است باعث می‌شود هر دولتی که می‌آید، به‌دلیل اینکه اوست که تصمیم می‌گیرد تمام بازار چشمش به دنبال حرف دولت است. اما در بسیاری از نقاط دنیا وقتی یک دولت می‌خواهد سیاستی را هر چند کوچک تغییر دهد، آن‌قدر با مقاومت روبه‌رو می‌شود که بعضا امکان‌پذیر نیست.
- برای اینکه بخواهیم جلوی این قدرت دولت را در تغییر سیاست‌های اقتصادی بگیریم چه کار باید کرد؟
این بر می‌گردد به ساختار اقتصادی سیاسی ایران، آن هم به این راحتی نیست.
- چاره دارد؟
حتما چاره دارد، اما باز بر‌می‌گردد به همان مسئله سیاست‌های کوتاه‌مدت. دولتی که درآمد نفت دارد؛ به هر صورت نهاد دولت در ایران به‌دلیل دارا بودن منابع درآمد نفت، به بخش خصوصی وابسته نیست و برعکس این بخش خصوصی است که به‌دلیل در آمدهای نفتی به دولت وابسته است. این مسئله دولت را به‌شدت مقتدر کرده و تمام سیاستمداران در ایران تلاش می‌کنند به‌نحوی به این شیر نفت دست پیدا کنند. همه حرکت‌های سیاسی کوتاه‌ترین راه را دسترسی به شیر نفت می‌دانند نه اینکه یک پایگاه اجتماعی برای خودشان پیدا کنند. در ایران همواره رویکرد عملیاتی به اصلاحات سیاسی این است که چگونه به شیر نفت دست پیدا کنند. هیچ‌کس به دنبال این نیست که قدرت اقتصادی کشور چقدر است.
- در مورد مسکن مهر خیلی حرف‌ها زده شد؛ بسیاری از کارشناسان معتقدند مشابه ماشینی است که در گل گیر کرده. شما مهم‌ترین انتقاد وارد شده به این موضوع را چه می‌دانید؟
به نظر من بزرگ‌ترین مسئله مسکن مهر از لحاظ اقتصادی و اجتماعی است. از نظر حقوقی مسئله این است که مسکن مهر مخاطب خودش را گم کرده. اگر شما دارید برای طبقه متوسط برنامه‌ریزی می‌کنید این طبقه متوسط خودش می‌تواند مسکن تهیه کند و این به‌هیچ‌وجه حجم عظیم مداخله دولت در بازار مسکن را توجیه نمی‌کند. این موضوع غیرقابل توجیه است که ما در بحث مخابرات و برق و گاز- که کاملا خصوصی است - دخالت دولتی داشته باشیم. اگر منظور دهک بسیار پایین است که این مورد طراحی شده و مجددا نیازمند یک پس‌انداز 10 تا 15 میلیونی است. در‌واقع مشکل از نظر اقتصادی این است که مخاطب اصلی یا بازار هدف مشخص نیست. هدفی که شما انتخاب کرده‌اید دو دهک پایین است و ابزار شما برای سه دهک بعدی است، این تضاد درونی مسکن مهر است. نکته بعد هم مسائل اجتماعی است، آیا شما می‌توانید یکسری فضای صد‌درصد یکنواخت برای سکونت ایجاد کنید؟ اصلی‌ترین بحث شهر، تنوع اجتماعی آن است. معلوم نیست این شهرها از نظر اجتماعی قابل سکونت باشند.
- با این اوصاف پیش‌بینی شما برای آینده مسکن مهر چیست؟
کسانی که قبل از ما چنین کارهایی را کرده‌اند به مسائل زیادی فکر کرده‌اند. به مفهوم انگیزه اجتماعی توجه شده بود، پراکندگی‌ها بیشتر بود، امکانت متفاوت بود، حالا کشورهایی که به همه این مسائل اندیشیده بودند دهه 70 دچار بحران در این نوع مسکن‌ها شده‌اند. شما شهری را درست می‌کنید با 40 یا 50 هزار واحد مسکونی یعنی حدود 10 هزار نفر جمعیت؛ یک شهر یکنواخت بدون تنوع، خیلی مشکل اجتماعی دارد و اصلا قابل بیان نیست، خیلی رقیق‌تر از این را داریم.
فولاد‌شهر اصفهان- شهری که برای کارگران و مدیران ذوب‌آهن ساخته شد، تازه فولاد‌شهر تنوع بسیار زیادی داشت- یکی از شهرهایی بود که سال‌ها دچار مسائل بسیار زیاد اجتماعی بود تا اینکه در آخر باز شد و از کارکنان فولاد عبور کرد و طبقات اجتماعی دیگری هم به آن اضافه شدند.
- آماری از واحدهای مسکن مهر وجود دارد؟
نه، همه آمارهای من همان چیزی است که تابه‌حال منتشر شده است.
- شوک‌های قیمتی در بازار مسکن ظاهرا مسئله‌ای عادی است که هر چند وقت یک‌بار رخ می‌دهد، ریشه این شوک‌ها در بازار ایران چیست؟ چه عواملی بر آن تاثیر‌گذارند؟
این فقط در حوزه مسکن نیست، در همه حوزه‌ها وقتی درخواست افزایش پیدا کند و عرضه کم شود شوک قیمتی به وجود می‌آید، حالا این حوزه فرقی نمی‌کند چه باشد، وقتی هم که عرضه زیاد شود دوباره قیمت کاهش پیدا می‌کند. این فراز و فرود قیمتی در اقتصاد همواره بوده است. شوک آن است که در اثنای ورود یک عامل خارجی حالا یا مدیریتی یا اقتصادی، فرضا سیاست‌های انقباضی یا انبساطی خیلی شدید که بازار را از منطق عرضه و تقاضا خارج و دچار شوک می‌کند، اعمال شود. نمونه‌اش در سال‌های 84 و 85 اتفاق افتاد که انبساط فوق‌القاعده بود و بعدش در سال‌های 86 و 87 یک انقباض بسیار زیاد ایجاد شد و سقوط قیمتی را به دنبال داشت. می‌شود اسم اینها را گذاشت شوک، قبل از این نمی‌توانم بگویم که ما با شوک در بازار مواجه بوده‌ایم.
- ولی مقامات وزارت مسکن معتقدند طی سه سال گذشته و به خاطر اجرای طرح مسکن مهر، عرضه و تقاضا متعادل شده و رونقی غیرتورمی به‌وجود آمده است.
نه. الان برای این قضاوت خیلی زود است، هنوز بخش عمده تخصیص منابع توسط دولت صورت می‌گیرد و کاری که در حوزه مسکن اتفاق افتاده، بیشتر روی مسکن مهر متمرکز شده است. چند روز پیش در گزارشی دیدم که تقاضای دریافت مسکن مهر از طرف مردم بسیار بسیار کم‌رنگ بوده است. ما الان یک تخصیص منابع عادی برای حوزه مسکن نداریم که بعد من بخواهم بگویم این خوب یا بد است.
- شوک قیمتی به وجود آمد و آیا هنوز در شرایط شوک قیمتی هستیم؟
رشد بیش از 50درصدی قیمت در سال‌های 85 و 86 و سقوط قیمت در سال 87، مصداق بارز شوک قیمتی در بازار مسکن است. عده‌ای از سرمایه‌گذارها در حوزه مسکن، وقتی دیدند قیمت می‌رود بالا سرمایه‌گذاری کردند، بعد تحت‌تاثیر سیاست‌های انقباض، قیمت یکباره فروریخت؛ این شد که در سال‌های 86، 87 و 88 دیگر کسی مایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نبود و ما دچار یک رکود بسیار جدی در بخش مسکن شدیم، به جز مسکن مهر.
- چطور می‌شود تشخیص داد بازار مسکن دچار شوک است؟
وقتی شما یک منحنی دارید که آهسته بالا و پایین می‌رود این یعنی رفتار اقتصادی خودش را پیش گرفته است اما وقتی شاخص‌ها یکباره بالا و پایین می‌رود و از روند طبیعی خودش فاصله دارد، این یعنی بازار دچار شوک است؛ تورم مسکن در سال 85 نسبت به سال 84، 19درصد است، در سال 86 نسبت به 85، 58درصد، درسال 87 نسبت به سال86، 23درصد است و در سال 87 به سال 88 منهای 17درصد است. این رفتار اقتصادی یعنی شوک در بخش مسکن. از 58 تا منهای 17، 5درصد اختلاف است و این یعنی شوک. این امر بازار را دچار سکته می‌کند.
همشهری اقتصاد - شماره 2
